住房投资，并非只有买房出租与低买高卖两种方式，记者从对有关部门和一些房地产中介公司的采访中了解到，“合建分成”、“以租养租”、“以房换房”、“买‘楼花’”、购买房地产股票也是可行的房地产投资方式。
那么，市民在采用这几种方式进行房地产投资时，应该注意些什么呢？ 方式一：以租养租 以租养租就是长期租赁低价楼，然后将所租用的楼宇以提升租金标准的方式分期转租，从中赚取租金差价。以租养租这种操作手法又叫当“二房东”。有些投资人，将租来的房产转租后获利相当丰厚。 市伏波律师事务所律师田应武告诉记者，当前有一种观点是国内已经严禁“二房东”的运作方式，这其实是媒体的一种误解。《京华时报》于2006年11月28日便对此误解作了澄清：北京市政府法制办于2006年11月20日发布《北京市房屋租赁管理办法》，该“办法”并未禁止“二房东”的行为，而只是规定承租人“不得擅自转租、转让、转借承租房屋”。《办法》的意图是保护原房屋出租人的权益，要求承租人转租房屋时，需经出租人同意。在不违反双方签订的原租赁合同约定内容的情况下，转租合同方可有效，而绝非严禁“二房东”。 运用转租方式进行房产投资时要注意的是最好事先征得原房东的许可。因为，根据《合同法》规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，《城市房屋租赁管理办法》第三十二条第三款明确“未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。” 方式二：以房换房 以房换房就是看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识其升值潜力之前，附加一定的条件采取以房换房的方式获取自己认为具备升值潜力的房产，待时机成熟再转售或出租以从中牟利。一般是换进门面房或即将动迁的房产。 市房产局有关负责人告诉记者，进行“以房换房”时要非常注意的一点是：“以房换房”的利润来自于更换房屋后所产生的差额利润，构成一种实质上的交易行为，换房者容易产生因漏税而受到税务部门处罚的可能。 方式三：买“楼花” 买楼花即投资者只需支付房款10%，待到建成一半时，再支付10%，当房屋完全建成交付使用时，再交纳余下的房款。从实质上来说，这是一种购买期房的投资方式。 特点：好处之一是资金成本较低，首期付款只为楼价的10%；其次是利润高，楼价只要上涨10%，与所付的首期相比，资本报酬率可高达100%。 风险：一是从购买“楼花”到房屋建成一般需要2至3年，这期间房地产市场走势难以预料。二是购买“楼花”实质上是一种购买期房的投资方式。一旦开发商在运营中出现资金问题，则可能影响楼盘的开发，最终影响到楼盘的品质。消费者或者拿到的是一个与原宣传口径相差甚远的楼盘，或是楼盘开发“流产”，购买“楼花”的钱就此打了“水漂”。 田律师提示，在购买“楼花”时最好将最终开发楼盘的品质与原宣传口径不符、楼盘如开发失败时购房者的款项退还问题写进合同。 方式四：合建分成 合建分成就是寻找旧房，折旧建新，共售分成。 市房产局业内人士告诉记者，在运用合建分成进行房产投资时，三个有关的政策是不能违背的。一是旧房的土地使用权归属明确；二是进行拆旧建新的地界不属于国家划定的拆迁范围之内，旧房改建时不影响地方政府的城市规划；三是拆旧建新的房屋必须符合城市改造的主旋律，不得影响市容市貌。 田律师告诉记者，“合建分成”的操作手法要求投资者房地产整套业务知识相当精通，当前一些房地产公司采用的就是这种投资模式。作为个体来说，如果的确具备建房条件和充裕的建设资金的话，这应是一种利润可观的房产投资方式。但是在进行操作时，面临的一个风险是——今天未列入拆迁范围的旧房，日后却列入了，合建分成的房屋可能会因为地方政府的规划更改而遭遇拆迁。因此合建分成的地段最好选择在周边的建筑都是刚规划不久的地方。 方式五：房地产股票 交通银行桂林分行的金融理财师分析了当前选择房地产股票应该注意的问题。 其一，目前股市大盘敏感，一直在冲3000点上盘。上涨动力并未十分乐观。1月17日，国家税务总局的一纸清算土地增值税的通知，反映在股市上，让地产股连续两天大跌，很多股票跌停，由原来的‘牛’皮哄哄到前段时间的备受打压。自从宏观调控以来，地产股从未遭受如此毁灭性的打击，直到这几天才重新走强，但现在已经很少人敢乐观地认为今年房产股还能像以前那样引领大盘走势。在可预见的几年内，国家调控房产已成定局，政策风险相当大，而且普遍认为房地产泡沫过高，投资房地产股票必须注意到政策的变动。 其二，对现在房地产股有利的是人民币升值,其实这几天人民币升值信息对房产也是个利好刺激。 其实投资者投资房地产股票,无论是哪个地方都有共性,关键看市场。如果房价仍大幅度上涨,房产公司赢利能力强,等等因素作用对于市场是利好的,那么投资房地产版块的人就多,无论是债券还是股票,这和其他股票投资是有共性的。但是近阶段,房地产股票的形势比较微妙,可能受政策影响颇大。 | 
